香港、北京、上海和广州四地CBD

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卧龙轩残阳似血矗颠峰，阴阳决断一掌中。沧海横流雄心在，论剑论酒论英雄。

马晓鹏字卧龙，号东海一枭。电话：13849183001 QQ：5047373 E-MAIL：m1949@126.com <<<浅析郑东新区的城市化进程 | 首页 | 项目名称地理位置售楼电话开发单位（郑州）>>> 2005-02-05 香港、北京、上海和广州四地CBD 港：中环虚幻与现实之间 CBD(商务中心区)，作为一个名词已不再为国人所陌生，而作为一个成熟的概念，却仍然吸引众多的讨论。在不断迈向现代化的进程中，城市的规划思维正在不断深化，而CBD的规划也顺理成章地成为其中一个重要的内容。无论人们如何定义，可以肯定的一点是，CBD必然是一个城市中最为方便、快捷、高效地汇聚财富之地。一个成熟的 CBD就如一个高度密集的商务生态圈，在不断的发展和演化中，通过相互制约、转化、补偿、交换及适应，逐步建立起某种动态平衡。它能为城市提供最大限度的生产力，同时拥有自我调节的能力。然而，一个完善的 CBD是什么样的呢？它是否存在一个放诸四海而皆准的模式或范例呢？答案显然很不确定，因为城市的历史和个性决定了它们必须寻找属于自己的发展轨迹， CBD并非一个可以空降于城市的摩天大楼的群落…… ———编者每一个现代化的城市，都会有一个最心脏的商业地带，集结和凝聚最精良的生财力量，调控着整个城市的经济脉搏律动。被称为“ CBD”(CentralBusinessDistrict)这样的地方，在香港的等称是“中环”(Central)。也惟有中环，软硬件齐备，内外兼善，加上经年累月形成的特有文化和历史积淀，才名实相符配得上这个心脏位置和称号。在香港，中环不独是一个地区名称。发展至现在，中环已经是一个“阶级” (class)，一个“品牌”(brand)，以至一个“地位”(status)的代号。高级成衣品牌GiorgioArmani早阵在香港开设全球最大的旗舰店，选址就在中环置地广场对面的遮打大厦，宣传效应昭然若揭。如果说新加坡要跟香港竞争做亚洲第一金融中心，严格来说，对象指的只是在中环流动的那群精英。情况有若纽约最要害的华尔街地带。一个高级成衣品牌，一间跨国公司，一个顶尖精英人才，非得在中环落脚不可，正正因为中环的密集性 (Density)———人才高度密集，资金高度密集，而且视线高度密集。非得在这么一个高度竞争性的繁华之地，才显得出雄才伟略，才成就得功名。中环，是所有心怀抱负或者好高骛远的香港人的踏脚石，以及终点。中环的地位，首先是由历史决定的。 1841年1月26日，英军在上环水坑口登陆，开启影响深远的殖民统治。英国人发展其时仍人烟荒渺的渔村岛屿，乃顺沿西北海滨伸延，先有中环，上环，西环，再循太平山向上，直达半山及山顶。中环的历史，就是香港历史的起点和缩影。英国人最初叫中环作“女皇城”，开发初期，以“远东的商业和政治中心”为蓝图，建屋起楼。及后规模渐盛，易名“维多利亚城”。当时，外资银行如渣打及汇丰等已率先在中环建立总部。而在都爹利街头，更开始出现一些零碎的股票交易，从此奠定中环的证券业核心地位。至于政府重要机关、军事设施、总督官邸、立法大楼等相继设在中环，亦顺理成章。此外，中环面临海港，尽得航运之利，填海所得土地亦辅助日后急速膨胀发展之需。值得一提的是，香港初成英国殖民地时，中环还是洋人洋商的世界，华人活动中心则局限在中环以西的上环。早年本地商人多营杂货店，集中于荷李活道一带，来到石板街则是华洋分界，华人甚至不能越界居住。至后来华人发迹，并渐渐在政经界占一席位，才逐步扭转形势，成功晋身中环。但不能否认，早期中环的崛起确有赖“西洋”资金，尤以英国的大洋行，引入现代企业管理文化，为中环打稳基石，连带相关专业领域如法律和会计行业，亦在该区催生发展。而区内华洋杂处，种族文化多元，人才济济，灵活开放，为滋生创意提供了最佳土壤。故此，在香港经济起飞的六七十年代，因着已甚为成熟的现代金融体系及基建设备，中环便俨然火车头，带动全城发展，成就了“亚洲四小龙”之一的神话。这是中环的过去，从初始开发至大放异彩，是一条日日向上的弧线。现在的中环，已经饱满成熟，盛载着整个城市的喜怒哀乐，全天候为本土经济探热。在中环生存，人要先天下之乐而乐，也先天下之忧而忧。中环 (人)不能落后，因为中环如果落后，等同于整个香港落后。所以在中环久了，很容易患上“中环症候群”(Centralsyndrome)———中环人处世，怕输钱怕输面，有时自大有时自卑，经常性心跳加速，长期脸容紧张，都是常见症状———这似乎是所有身处CBD地区人类的共同特性。不知就里的人，往中环走一圈，大概便会心领神会。不错，实体的中环，是商场也是战场，不容苟且，不容怠懒。而作为一个概念，中环剖开了，是一堆赫赫有名的名字和数字。因大厦之名：太子大厦，置地广场，交易广场，金融中心，中银大厦，汇丰总行，长江集团大厦，遮打大厦，怡和大厦……名字是所有事情的线索，可以勾划最趋时的商界权力版图，并且因时因人而异。曾几何时，怡和大厦就被唤作康乐大厦，是全港最高的建筑物；而中银大厦由著名华人建筑师贝聿铭操刀设计，汇丰总行则出自英国名家 NormanFoster手笔，二厦矗立，不相伯仲。城中首富李嘉诚的长江中心，位处花园道交通要塞，独有行人天桥连接至对面马路的遮打花园，超然地位尽在不言中…… 因数字之名：中环面积 125公顷，真正住客才3万多人，但流动人口(上班一族)则有约30万，主要从事金融工作。区内90多间银行，60多间金铺，20多间表店，30多家领事馆……作为一个警区，这小小的商业腹地，足以叫警方不敢怠慢。而联合交易所的恒生指数、蓝筹H股科技股等等的跌宕起落，是每天主宰中环人哀乐步调的分毫不差的情绪指针。你可以说中环是个物质主宰的奢华世界，作为一个 CBD，它集合了各样全城之最，像所有成熟的CBD一样，它本来就是一个highlyexpressive(高度表白)的地方。就像这个城市的中心舞台，所有最好最美都要在此倾力演出。置地广场的LV手袋、Tiffany的钻饰，装饰着中环OL(officelady)的梦想———在中环，每个人都要体面，也有义务体面。对于某些人，中环可以是一处叫自卑者更自卑，自大者更自大的地方。不过，在真正的权力核心和小圈子之外，你也可以选择另一种存在方式，你可以告诉自己：太子大厦不是我的，长江大厦与我无关，但是我可以在镛记吃到一样的烧鹅，可以到优雅的陆羽茶室呷茶，可以在文华酒店的咖啡室尝到城中最美味的芝士蛋糕。然而，褪去它的层层糖衣，中环才会显露出它的真正价值：一个 CBD的功能。中环很小，小到任何市场消息都离不开其领土。在财经界打滚，当明白长驻中环的用处，不过是接收最新最快的信息，好能调整策略，应变出招，“信息就是力量”——当商业竞赛愈来愈 informationoriented(信息为先)，中环的CBD地利就更加显得无可取代。常有中环金融人因公司财政出现问题，无法负担高昂租金而不得不迁离中环，但仍每日坚持到中环午膳，一为人际关系，二为“收料”(接收信息)，两者都非常重要。中环也很大，大到任何人都可以在其中沾一点光，得着一点好处。商管系毕业生谋事，以中环为最佳，因为这里有着最前途光明的社会阶梯 (socialladder)，要向上爬，在中环竞争最激烈，但真的爬上了，回报也最多。汇集最顶尖的企业，中环有着最炫目的大射灯。成既是王中王，败也不愁陪客。只要有野心有干劲，中环的舞台就为君展开。我就不相信那些一身名牌走在中环却自称要过低调日子的明星或商贾的话，因为中环从来就不是低调的。作为香港的经济象征符号，中环魅力无边。它的魅力正正在于它的密集性 (Density)，就连日夜都得同体，二合为一，白天是CBD，夜晚又是CED(CentralEntertainmentDistrict，中心娱乐区)。于是，白天交易广场的股市厮杀后，夜晚又可在兰桂坊作另类的宣泄。日与夜，情与性，权力与欲望，股票与酒精，中环面目多变，虚实并置。大概没有别的 CBD，像中环那样，同时虚幻与现实得那么彻底。京：新都市中心的雏形众所周知，中国的房地产热点城市北京算一个，而在北京，目前最热的地区当属中心商务区 (CBD)及其周边。北京作为中国的政治、经济、文化和科技中心，历来是一个性质多元的城市，而在近 20年的发展过程中，北京文化的这种多元性又有了更加明显的表现，不同的城区形成了具有不同个性的生活和商业街区。许多区域甚至街道都形成了自己的个性，至少有了自己的代言形象，比如中关村的光盘、金融街的严肃、三里屯的酒吧、秀水街的衣服、鬼街的麻辣小龙虾等等。而北京的 CBD自本世纪初年随朝阳商务节正式亮相以来，也已经表现出了相当的活力和明显的特征。不同于亚运村、中关村或者金融街这几个规划企愿有余而发展后劲不足的区域，北京CBD无论从物业结构还是市场表现都更有生命力，也更具现代都市气息。根据 1998年编制的《北京中心地区控制性详细规划》，CBD位于北京朝阳区中西部，西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路。它实际上处在以东三环路为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线的一个大十字架的四个象限内。总占地约3.99平方公里，常住人口约5.45万人，是全国涉外资源最为丰富的地区，也是北京市商贸氛围最浓厚的所在。仅仅在几年前，三环路就是北京城市的边界，而矗立在三环路和长安街延长线建国路西北角的国贸中心一直是高档商务区域的代表。在国贸周边，聚集了北京市 70%的涉外机构、50%以上的星级酒店和国际交往活动场所。据最新资料统计，世界500强企业进驻北京的有160家，其中入驻CBD及周边地区的就有120多家，每天在这一地区活动的30万优薪白领也给这里带来了无限商机。因此，原先“国贸大厦”的这种代表性身份已延伸到了“国贸周边”。现已比较成熟的几个物业如京伦饭店、航华-惠普-摩托罗拉大厦以及最东边的SOHO现代城都使这一地区具备了CBD的雏形。晚上驾车上国贸桥，看着四周林立的高楼和辉煌的灯火，再凭一点想象，你或者就能看到五六年后的CBD。早在 CBD规划之初，CBD办公室就曾通过公开招标的方式向国际国内设计单位广泛征集规划方案，之后又对中标规划方案进行了多次修改。我们今天看到的布局体现了相当的历史责任感和人文关怀。比如，为保证交通畅通，CBD区域内的交通占地面积就高达39.6%。再比如，从结构和功能方面讲，CBD规划发展项目按照比率分布，其中50%是写字楼面积，25%的住宅面积和25%其他设施，再加上现有的大中小学、宾馆饭店和商铺住宅，未来的CBD将是一个功能相对齐全的商务、工作、生活、娱乐中心和国际交往活动场所，而不再是传统意义上功能简单的“商务中心”。值得注意的是，近期已经启动或即将启动的几个项目将会对 CBD的发展产生深远影响：在国贸对面有银泰中心、中环广场、建外SOHO；在惠普大厦东面有新北京电视台；在现在的嘉里南面有“北京第一摩天大楼”之称的国贸3期；在京广南面有世贸中心；在汉威北面有新城国际(CentralPark)；在嘉里东面有新中央电视台；而在现代城以北的马路对面有金地花园、蓝堡国际公寓和万达等项目。在这些项目中，最值得一提的当数即将兴建的中央电视台和北京电视台这两个项目。随着这两个项目在 CBD的落户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模的东迁。单从供求关系来讲，这两个项目不会对其他房地产项目带来压力，因为其面积都以自用为主。相反，电视台附属行业的随即涌入将会增加 CBD地区特别是写字楼这一物业品种的需求量。有分析称，媒体公司将在CBD范围内租用上万平方米的写字楼空间。这对 CBD地区的房地产项目来讲无疑是一个福音。其实媒体在 CBD商圈周围的影响不止这些，人民日报、北京青年报、北京人民广播电台等早已在这里扎根，连在中关村创业发展的新浪网也将占其员工总数三分之一的市场部和广告销售部迁往CBD的SOHO现代城。当然，这些媒体在 CBD的“扎堆”绝不简单为凑热闹，上文提到，世界500强企业中入驻CBD及周边地区的120多家企业实际上就是这些媒体的广告主。媒体的东迁无疑有助实现与广告主的“零距离接触”和效率的提升。媒体公司的大举东迁也直接拉动了 CBD地区的写字楼市场。CBD大部分写字楼都因为巨大的市场需求和广阔的期望前景而成为CBD范围内的热点物业。而发展商为了迎合媒体人和大部分自由职业者的工作生活习惯，不但将套内单元设计成可以灵活变换组合成居家办公的所谓SOHO，而且结合地段特点将社区功能混合化、模糊化，推出了颇具人气的“商业社区”理念。这意味着CBD将成为北京东区适宜居住的不夜城，而不是白天人满为患、夜晚黑灯瞎火的“商务无人区”。当然， CBD及其周边地区还有不少住宅项目。这给本来在东边发展的白领和东迁的传媒人提供了巨大的选择空间。虽然在市政府的规划中， CBD内的住宅比例只有25%，但CBD周边的住宅项目却相当多，2003年仅CBD周边开工的项目面积总和就超过300万平方米。当然，房价也会促使年轻的白领阶层延三环路、四环路和京通快速方向辐射。在 CBD近距离地区，竞争最为激烈的当数平米单价在六七千元左右的商品房项目，比如苹果社区、富力城、珠江帝景以及后现代城等项目。它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间的通惠河南面，紧邻CBD。后现代城是借势发家的典型案例，首先从案名上就因为随了与其毫不相干的京城名盘 SOHO现代城的案名而吸引了足够的眼球，随后，该项目又以6300元的均价送精装修入市，配以BOBO小资情调的市场宣传，挑战后面的“苹果社区”和“富力城”，同时打破了CBD周边项目的价格低限。从此，以这三家项目为代表的“泛CBD”项目就开始了激烈的短兵接触。无论如何，泛 CBD项目的出现和发展实际上是对CBD地区的生态补充，也是顺应市场规律产生的不可或缺的一部分。这些项目中如幼儿园、学校、商业和娱乐等部分的规划，最终将使CBD摆脱城区功能单一的状况，提升总体办事效率和综合生活质量。卧龙发表于 2005-02-05 13:57:00 引用Trackback(0) | 编辑评论最后更新发表评论