2004年上海房价面临下调

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房地产专栏天哪！我做了房地产 <<<上海交行首推“无指定楼盘”按揭贷款 | 首页 | 上海中低价新建住宅网上信息发布>>> 2004年上海房价面临下调时间：2004-02-03 上次我写了一篇【从供求关系看2004年上海房价走势】，文章仅从供求关系来做分析。当然，那只是影响房价的一个主要方面，而决定房价的因素还有很多，这也是论坛上争论不休的的一个原因之一。这次，我试图比上次有一个提高，从市场因素，非市场因素（主要是政策因素）和目前市场反馈出的一些迹象这三方面来分析。一、市场因素 1、供应量放大 1.1、本地供应量放大 2002年下半年开始房价加速上升的原因，除了“申博”成功等预期利好外，最直接的原因是1999年上海土地供应量最小，加上建设周期，该年供应土地建设商品房上市期为2002年。有关部门透露，目前上海房地产市场的土地供应量、新开工面积、施工面积、批准预售面积都在加大。2003年1-10月，全市共出让商品住宅用地1616公顷，同比增长46.7%，预计全年供应量将超过2600公顷；商品住房新开工2197万平方米，同比增长23.6%，预计全年将达到2700万平方米；商品住房施工面积6404万平方米，同比增长23.9%，预计全年将达到7000万平方米；商品住房批准预售面积2163万平方米，同比增长22.9%，预计全年将达到2500万平方米。自2002年以来，上海开工的重大工程商品房和中低价商品住房陆续竣工，预计今后供应总量和结构将趋于合理，销售价格水平上涨幅度也将趋于平稳。统计数据表明：2003年全市施工面积达7000万平方米，2003年全年土地供应量达2600公顷左右，按此计算，2005年、2006年上市预计可供应商品房至少8000万平方米。 1.2、全国范围供应量放大据悉，2003年我国房地产业继续保持快速增长的同时，投资首次登上1万亿元新台阶。据初步统计，房地产业在连续5年保持年均增长近20％的基础上，去年1至11月，全国房地产开发累计完成投资达1.085993万亿元，与上年同期相比增长32.5％。全国31个省（自治区、直辖市）中有9个地区增幅超过50％。在全部房地产投资中，银行贷款的比例继续保持在24％左右；商品住宅投资占房地产开发投资的比重也继续保持在70％左右。 2、需求量萎缩 2.1市场趋于饱和在上海，市民住房自有率已达75%，280多万户家庭已经拥有住房财产和价位预期。据了解，伦敦的住房自有率为46%，同国外类似大城市相比，上海住房市场已趋于饱和。 2.2动迁购房需求下降排除投资投机需求因素，一般情况下，形成房价上涨的主要原因，是大规模的市政动迁和非住宅类建设项目动迁所形成的第一次购房流。这种购房是临时现象，随着上海中心城区的动迁节奏趋缓，第一次购房需求将不断减少。 2.3瞬时放量缺乏持续性上海商品房具有商品的特点。回顾彩电、冰箱、空调等商品热销——过剩——价格回落，不难发现这些商品的消费显现排浪式消费特征，是瞬时放量的现象，不具有持续性。而上海商品房已有5年的热销期，280万户家庭已拥有住房，所以可以预计上海的商品房也具有排浪式消费特征，这几年商品房的热销是瞬时放量现象。 2.4投机和投资需求萎缩除了以上3条消费需求分析，投资需求在2004年也将大幅度萎缩。市府已经决定明年开始禁止期房交易，对市场来讲，无疑会使那些以短期获利为投机方式的炒家望而却步。估计房产商日子会不好过，楼盘也不会未等开盘就告售罄了。供应量放大，房价走低，似乎是一条规律。上海房产从供不应求到供需平衡，2003年10月份则变为供需逆转。 3、拉动房价上涨的三架“马车”动力明显不足。 “马车”一：近几年存款利率的走低，令大量资金涌入房地产市场。但据专家分析，明年有升息的预期，因此这架“马车”明年保持活力的可能性不大；“马车”二：城市化建设的契机。最近吴敬琏等经济学家都提出，城市化建设不能过快，明年的财政政策不应再过多投资城市化建设，因此很快这架“马车”也会减速；“马车”三：资本积累推动，资本积累来自几年来居民收入的增加以及住房制度改革时，国家发放的一笔资金，但从目前情况看，拥有这笔资金者大都买了房子，不可能再对房价有推动作用。三架“马车”动力已明显不足。专家建议，应该远离该市场。 4、自住购房与投资购房的比例失衡上海存在过多以投资为目的的购房者，这几年越来越多的房子没有能够真正进入“消费领域”，只作为投机获利载体，导致房价越来越高，这透支了上海房地产市场购买力。上海市统计局的一份抽样调查发现，目前在上海，投资性购房的比例已达16.6%；单价在7000元以上的房屋，投资性购房的比例已经占到了39%，已远远超出了国际上公认的20%的投资性购房警戒线。一般认为，当投资性购房比例超过20%时，房市会孕育一定的风险。就是说大量的房子是外地来投资的,这就要警惕了。消费买房不大容易产生泡沫,因为要住的房子,涨也好,跌也好,决定买不买的原因就是因为我要住。对投资买房来讲就要注意他的规模有多大。据说，该统计局在统计投资性购房比例时，并未把专门炒定单和专门炒期房的这两类人纳入统计范围。按照一位房产专家的说法，在上海，实际上的投资性购房比例，要高于现有的调查值。 2003年是上海房市继1999年走出谷底后连续上涨的第四个年头，这一年，房价涨得让人多少有些心惊肉跳。据统计，2003年6月底，上海全市商品房均价已达每平方米5830元，比上年同期增长23.76%，全市商品住宅均价为每平方米5784元，比上年同期增长24.36%。静安区每平方米达到10192元，而上年同期只有6601元，增幅为53.44%。上海房价高位运行，吸引越来越多的炒家进入上海房地产市场，有资料表明，近年来上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的流入，市场的主要动力来自于非本地居民购买上海房地产。另外从中介的数量也能反映投资购房的比例的增加，因为自住购房只是一次性交易，而投资购房的特点就是多次转手，这就往往需要中介的参与。据统计，截至2003年12月18日，全市已注册在案的房地产经纪机构共有10357家，其中分支机构占到七成以上。这一数字同比增长了38.6%。这意味着，上海中介行业每天要冒出8张新面孔，一个月增加240家。 5、买房的资金是自由资金还是借贷资金不管是开发商还是消费者，现在的比例结构是失常的，因为其中借来的资金占绝大多数。 6、市场的非理性程度也从一个侧面反映目前房价的“不健康” 上海楼市杂志近期刊载了一篇文章，题目是【2003上海楼市9大怪状大好背景下的荒诞剧】，内容包括：　　1、售楼态度：比谁的白眼多；2、涨价：人有多大胆，地有多大产；3、会员卡：钓你没商量；4、内定：窝里炒；5、房源：捂着；6、售楼处联姻中介；7、排队：公开的愚弄；8、保留房不保留；9、打人全武行。另外，最近新民晚报报道了"绅聆枫情"违规销售，开发商被取消经营资质的事件。仅仅还只是一块黄土地就已经在那里卖着要到2006年才交房的“房子”了，竟然还有几百个人愿意去交每平方约一千元的毫无法律保障的预约金。问他们为什么敢于冒如此大的风险，回答是：如房价明年再涨，我就买不到了呀。 7、上海不是孤立的，世界主要国家房价下跌从世界范围看，20世纪90年代中期以来，全球房地产业繁荣，房价不断上涨。澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙、瑞典的房价都涨了50%以上。美国房价上涨30%，是有记录以来最大幅度的实际上涨。房价的暴涨，使房地产背离市场的价值规律。如今，一场世界性的房地产泡沫危机已经开始出现。尤其是在美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙等13个国家，房价出现市场性下降。其实投资房地产，风险与股市没什么区别。英国权威的《经济学人》周刊告诫读者：在通胀率几乎为零的世界上，两位数的回报率在楼市如同在股市一样是不可持续的。上海楼市作为全球房地产业的组成部分，可能受到全球房地产业衰退的波及，所谓“覆巢之下、焉有完卵”。 8、股市否极泰来股市与楼市一般情况下，是此消彼长的过程。股票是流动性最好的投资载体，而房产是流动性最差的投资载体。2000年上证综合指数从2200多点的大牛市崩溃以来，股票连续三年阴跌，甚至有不少股票已经跌破市值，大量的资金从证券市场撤出来炒房产，对推动上海房价节节上涨“功不可没”，大有从“全民炒股”转到“全民炒房”之势。2002年下半年，上海房价开始急剧上涨时，正是上海股票最低迷之时。但是，经过三年连续上涨，上海的房价已经到达一个比较高的位置，现在上海股市正初现“牛市”征兆，所以上海房价有可能走低。二、非市场因素（政府政策）很多人都说决定房价的因素太复杂，尤其是政府相关政策的干预，所以不能但从经济学角度来看，那我们不妨看看政府政策的一些动向。 2.1、购房退税终结上海房价的上涨很大程度上得益于购房退税政策，政府目的是用这个来拉动消费需求，但同时也拉动了投机和投资需求。但是长期的退税财政是吃不消的，所以2003年取消了退税，拉动消费需求的动力没有了，房价过高，租金下跌了3到5成，投机和投资需求也要萎缩。 2.2、期房限转等政策打击投机和投资需求 2003年岁末的一天，上海市政府发言人透露，上海将出台限制期房交易的相关政策。次日，上海市长韩正也表示，上海将通过三个方面调控房价上涨过快的趋势。最近有消息称：今年3月份左右上海将出台限制期房转让的政策，5月份左右将出一个关于“政策”的补充条款，明确限制期房转换的细节。限制期房转换的时间不太可能是普遍流传的1年，而起码是2年，甚至更长。以上信息对楼市震动不小。对于已经在楼市里尝够了甜头的炒家而言，这一声政府“喝令”如同一根大棒，在隆冬之日又泼来一盆冷水。购房者与崭新的楼盘唇齿相依，于是很快，上海的楼市也开始感到阵阵凉意。三、市场迹象如果说以上所提及的我主观的理论分析的话，那接下来让我们看看实际的市场是否也显现出支持上述判断的迹象呢？ 1、高价房连跌三个季度上海楼市房价的领涨价格段起始于市中心的高价房。自2002年开始一路猛涨，至2002年三季度，冲顶至峰位。其一个季度的涨幅就高达5.92%，而其它价格段的涨幅均未超过4%。进入2003年高价房涨幅明显回落。第一季度，上涨了2.58%，第二季度，竟开始下跌。这是三年来持续高涨后首次出现拐点。据中原物业最新统计，近期本市中高档二手房继续下跌，10月比9月下跌了2.4个百分点，而11月又比10月下跌了两个百分点。 2、租金大跳水从2003年3月份开始，上海租赁市场的价格急剧下滑，一跌再跌。平均跌幅已高达30%－50％，实属惊人。高价房租金跌势更为显著。如菊园，仁恒，江临天下等楼盘，月租金已经从7000－9000元/月，跌至4000－5000元/月，世茂滨江花园也从2500美元/月跌至1500美元/月。 3、投资者压价抛盘听到期房限转政策将出台的传闻后，许多小的房产投机者已经慌了手脚，急于把手中的期房套现，害怕被“套牢”，于是，在房产中介纷纷挂牌。据泛城租售网郑先生透露，进入2003年12月以来，新挂牌的房子比之前一段时间增加了10％以上；上海搏邦地产的消息更是显示，自去年12月以来期房挂牌的数量比平时激增了40－60％。另外，由于抛盘者急于脱手而竞相压价，使期房价格下挫明显。方万昌总监说：“现在买期房，房价可以比以前压低10％左右。”而且，一些大的中介公司在去年12月的中下旬由于担心“政策”出台会影响正常的交易流程，纷纷表示不再受理期房业务。另有记者在浦东房地产交易中心现场看到，办理期房过户和二手房买卖手续的人，比往常增加了许多。该交易中心办公室工作人员说：“2003年12月份的交易量，比上个月骤然放大了一倍。”不仅如此，上海市一些期房量大的区域，也已经开始出现抢在政策出台前抛售期房的现象。为防不测，一些房地产中介公司也开始停止接受期房挂牌。综合以上三方面因素，即：市场，政策和市场动向来看，2004年上海房价极有可能步入下调阶段。 Max_Town 发表于 2004-02-03 08:55 引用Trackback(0) | 编辑评论发表评论最后更新